实务分享 | 公房租赁纠纷与动迁安置纠纷中“同住人”的认定与区别

朱雄一

律师在办理不动产纠纷案件时经常会涉及到“同住人”这一概念，实际上“同住人”通常会在两类不动产纠纷中出现，一类是与租赁公房有关的纠纷，另一类则是动拆迁纠纷，本文分享的是在这两类案件中的“同住人”的区别。

一、租赁公房中的“同住人”

1、“共同居住人”的定义：

租赁公房又称公有居住房屋，与其相关的“同住人”概念应为“共同居住人”，在规范公房租赁的法规和条例中，均只有“共同居住人”这一表述，并没有“同住人”的说法，将“同住人”的说法用于公房租赁实际上是与动拆迁中的“同住人”产生了混淆。

公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。【法律依据：上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二) 第十二条】

2、共同居住人的认定条件

根据上述定义，可知认定公有居住房屋的“共同居住人”需具备以下条件：

①在系争公有居住房屋内实际居住生活一年以上（特殊情况除外）。

司法实践中对于这一条件的认定通常认为是“连续居住生活一年以上”，连续居住时间未满一年或者累计居住时间满一年但中间有间隔的均由可能被认定为不符合该条件。在一些涉及公房承租人资格争议的案件中，法院更是将该标准严格限定为“原承租人死亡或变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上”，但该认定方式尚未检索到法律依据。

对于“实际居住生活一年以上”的举证通常采用其他共同居住人、亲属、邻居、居委提供证人证言的形式，也可通过提供系争公房日常生活费用的缴费单据等方式进行举证。

②本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。

首先，该条中的“其他住房”是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房， 用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁） 后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安臵房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

其次，“居住困难”是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难。目前上海市采用的申请廉租住房面积标准为申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米），依据的文件为《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》（沪府发〔2013〕25号），该标准沿用至今。需注意的是，此处的住房面积是指房屋居住面积，而非房屋建筑面积。

综上，在本市现有或曾有福利性质取得的房屋，且人均住房面积大于7平方米的均不符合公有居住房屋的共同居住人资格。【法律依据：上海市房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》沪房规范〔2019〕3 号第一条】

实践中，可以根据掌握的房屋地址前往不动产事务登记中心或对应的物业管理公司调取房屋登记信息、《住房调配单》等证据，以证明相关人员在本市有福利性质的房屋。

③例外情况，在系争房屋内结婚及出生的人员。

《租赁条例意见二》中对于“共同居住人”的认定设置了一种例外情况，即在共有居住房屋内结婚及出生的人员可以不受居住时间和他处有房的限制，也可被认定为共同居住人。那么应如何理解这一例外情形呢？

上海市房屋管理局发布的《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的解读材料第一条对于上述例外情形作了更为详细的表述。其中的“结婚、出生可以不受上述条件的限制”指的是承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。也就是说，只有在公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在系争公房实际居住的“结婚、出生”人员在符合上述例外情形，可以被认定为“共同居住人”。

④需注意的是，在认定公房“共同居住人”时，并未要求在系争公房内有本市常住户口，也就是说无本市户籍的人员，只要满足《租赁条例意见二》中的规定，也可以成为共同居住人。

3、共同居住人的权利

①公有居住房屋承租权变更时，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。上述承租权变更包括：承租人将承租权转让给他人、公房承租人交换使用各自承租的房屋等情况。

②本处有本市常住户口的共同居住人与公房承租人协商一致后，可以要求出租人变更承租户名。

③公房承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。 租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。

④公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。 

可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。 租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

【法律依据：《上海市房屋租赁条例》第三十八、三十九、四十、四十一条】

二、拆迁中的“同住人”

1、拆迁中的“同住人”定义

房屋拆迁中的“同住人”概念在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条中首次出现“拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。”此处的“同住人”是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。【法律依据：上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知 沪房地资[2001]673号 第九条】。

2、“同住人”的认定条件

除上述定义外，《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）第三条也对“同住人”须符合条件的条件进行了明确：“与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”该解答与前述《通知》的内容基本一致，也与《租赁条例意见二》中“共同居住人”的定义也基本相同，故认定条件及在司法实践中的举证方式可以参考“共同居住人”的认定。

此外，《解答》中还对一些特殊情况的“同住人”进行了列举：

①具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。

②一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

③在拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

④房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

以下人员不能被视为“同住人”：

①将本来享有的他处公有住房权利（住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

②获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

③已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

综上，动拆迁纠纷中的“同住人”认定相较于租赁公房中的“共同居住人”更为复杂，同时也增加了例外和排除情况，有关“同住人”在司法实践中的法律依据均可以在《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》以及今年新颁布的《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）中获得。